Os três valores de um imóvel: onde está o verdadeiro equilíbrio do mercado?

Uma nova leitura para o mercado imobiliário de Matinhos

O mercado imobiliário costuma falar muito sobre preço.

Quanto vale o metro quadrado?
Quanto valorizou?
Quanto poderá valer daqui a alguns anos?

Mas existe uma pergunta anterior a todas essas:

Qual é o verdadeiro valor de um imóvel?

Na prática, talvez não exista apenas um valor.

Existe uma relação entre três valores diferentes.

1. O valor que o proprietário acredita que seu imóvel vale

É o valor construído a partir de sua percepção.

Pode considerar aquilo que pagou, investimentos realizados, localização, memória afetiva, expectativas futuras ou simplesmente aquilo que acredita que o mercado deveria pagar.

Esse valor é legítimo como percepção do proprietário.

Mas não necessariamente é o valor pelo qual o imóvel será vendido.

2. O valor de mercado

É aquele construído a partir de referências concretas: imóveis semelhantes, localização, padrão construtivo, estado de conservação, oferta disponível, demanda, características do produto e negócios realizados.

É uma fotografia mais objetiva do mercado em determinado momento.

Mas ainda existe um terceiro elemento.

3. O valor que o comprador considera justo

Esse talvez seja o valor mais importante para transformar preço em negócio.

O comprador compara.

Analisa alternativas.

Considera financiamento, renda, localização, qualidade, potencial de utilização e perspectiva futura.

E estabelece seu próprio limite.

É nesse momento que o mercado responde.

Quando os três valores se aproximam, o negócio acontece

Podemos imaginar:

Proprietário: R$ 900 mil
Mercado: R$ 850 mil
Comprador: R$ 820 mil

Existe uma distância.

Talvez o negócio aconteça por R$ 835 mil.

Agora imagine que o proprietário peça R$ 1,2 milhão porque acredita que a região irá valorizar fortemente.

Se os compradores não acompanharem essa expectativa, o imóvel pode permanecer meses ou anos anunciado.

O preço pedido aumentou.

Mas o valor econômico realizado ainda não.

É aqui que entra um conceito que considero fundamental para o Observatório:

Valorização não pode ser analisada somente pelo preço que se pede. É preciso observar a capacidade desse preço de encontrar comprador.

Matinhos vive exatamente esse momento de reflexão

A cidade esta passando por transformações importantes.

A revitalização da orla, a ampliação da faixa de areia, novas intervenções urbanas, a Ponte de Guaratuba e outros investimentos estaduais alteraram  e continuam alterando  as perspectivas para o litoral paranaense. O Governo do Paraná informa que os investimentos no conjunto das orlas do litoral ultrapassam R$ 500 milhões, enquanto outros programas de infraestrutura elevam o volume de investimentos estaduais na região para patamares ainda maiores.

Essas transformações podem produzir efeitos importantes sobre o mercado imobiliário.

Mas existe uma diferença fundamental entre:

Potencial de valorização e Valorização efetivamente realizada.

Uma obra pode mudar a percepção sobre determinada região.

Pode aumentar a procura.

Pode melhorar a infraestrutura.

Pode criar novas oportunidades.

Mas o mercado imobiliário precisa de compradores dispostos a transformar essa expectativa em negócios concretos.

O perigo da valorização antecipada

É justamente aqui que surge nosso alerta.

Quando proprietários, incorporadores ou intermediários passam a incorporar integralmente ao preço atual todas as expectativas futuras, pode surgir um distanciamento entre os três valores.

O proprietário olha para o futuro.

O mercado tenta precificar o presente.

E o comprador decide com base naquilo que considera justificável.

Se essa distância aumenta demais, a consequência pode não ser uma valorização maior.

Pode ser redução da liquidez.

Mais imóveis anunciados.

Mais tempo de exposição.

Mais negociações frustradas.

Mais necessidade de descontos.

E, eventualmente, uma correção de preços para que os negócios voltem a acontecer.

É nesse ponto que nasce o IVLI

Índice VICEDO de Liquidez Imobiliária

O IVLI nasce de uma pergunta simples:

O mercado está conseguindo transformar os preços ofertados em negócios efetivos?

Não se trata de um índice oficial de preços.

Sua proposta é diferente.

O IVLI pretende acompanhar a relação entre preço, oferta, demanda e capacidade de realização dos negócios.

Porque um mercado pode apresentar preços elevados e, simultaneamente, baixa liquidez.

E também pode existir um mercado em que os preços sejam mais moderados, mas os negócios ocorram com maior frequência.

Preço é uma referência. Liquidez é comportamento.

O equilíbrio é o verdadeiro indicador

É aqui que o conceito dos três valores ganha força.

Podemos representar:

VALOR PERCEBIDO PELO PROPRIETÁRIO
↓
VALOR DE MERCADO
↓
VALOR ACEITO PELO COMPRADOR

Quanto menor a distância entre esses três pontos, maior tende a ser a possibilidade de realização do negócio.

E quanto maior a distância, maior tende a ser a necessidade de negociação, reposicionamento ou espera.

O IVLI poderá justamente acompanhar esse espaço entre expectativa e realização.

O mercado não precisa de euforia. Precisa de equilíbrio.

Matinhos tem motivos concretos para olhar para o futuro.

A infraestrutura mudou.

A relação regional com Guaratuba mudou.

A orla mudou.

A conectividade do litoral está mudando.

E novos investimentos continuam sendo anunciados.

Portanto, não se trata de questionar o potencial de desenvolvimento de Matinhos.

Trata-se de evitar que o preço dos imóveis avance muito mais rapidamente do que a capacidade do mercado de absorvê-los.

Porque desenvolvimento imobiliário sustentável não é simplesmente aumentar preços.

É criar condições para que:

Proprietários vendam, compradores comprem, investidores invistam e novos empreendimentos encontrem mercado.

Esse é o equilíbrio que interessa.

Método VICEDO: uma nova forma de observar o mercado

É justamente dentro dessa visão que o Observatório do Mercado Imobiliário do Litoral passa a utilizar os seis fundamentos do Método VICEDO:

E, dentro dessa estrutura, o IVLI — Índice VICEDO de Liquidez Imobiliária será uma ferramenta para acompanhar um dos elementos mais importantes de qualquer mercado:

A capacidade de transformar expectativa em negócio.

Paulo Vicedo
Empreendedor | Estrategista de Negócios
Desenvolvimento e Valorização Imobiliária no Litoral